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CIC - Acquérir un bien immobilier en France
La Banque CIC (Suisse) SA a développé le financement sur France afin de répondre aux besoins de la clientèle: La Banque finance une clientèle locale résidant fiscalement en Suisse, disposant ou souhaitant acheter un bien immobilier en France à titre de Résidence Secondaire.
Deux grands types d'opérations: - Financement d'acquisition de biens immobiliers: Résidence secondaire. - Monétisation de biens déjà détenus par leur propriétaire afin de dégager des liquidités: Equity Release.
Pour l'experte du financement sur le marché Français à la Banque CIC (Suisse) SA, Rachida Fatah
« Malgré le contexte actuel, il s'agit d'une tendance de fond observée depuis de nombreuses années qu'il convient d’accompagner avec une réelle connaissance du terrain, d'abord pour trouver le meilleur bien au juste prix, mais également en maîtrisant les modalités juridiques et fiscales en vigueur entre la France et la Suisse. Après avoir trouvé la résidence de rêve en France, la recherche de financement devient immédiatement un parcours de combattant. En effet, l'endettement est d'abord recherché en raison de l'environnement des taux actuels mais également pour résoudre le casse-tête fiscal en France et notamment l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière) qui peut atteindre 1,5%.
Ce début d’année 2022 est marqué par une forte demande de contacts d’acquéreurs pour le marché immobilier français.Nombreux sont les Suisses souhaitant acquérir un chalet à la montagne, une villa en bord de mer ou un pied à terre à Paris, et qui sautent le pas! La pandémie n'a en aucun cas freiné les ardeurs des étrangers pour l'immobilier français, bien au contraire. L'attractivité de la France ne fait qu'augmenter! Cela a été notamment confirmé dans la dernière étude réalisée par «Notaires de France ». Sur la période 2010 - 2020, parmi les acquéreurs étrangers, une transaction sur deux en Provence- Alpes-Côte d'Azur est réalisée par un non-résident: Les Suisses sont particulièrement présents sur ce marché, sachant que les biens situés dans des lieux de villégiatures ont enregistré un fort rebond. Pour le marché immobilier à la Montagne: les Britanniques (30%), les Suisses (21%) et les Belges (14%) forment le trio de tête des nationalités des acquéreurs dans cette région. On retrouve également nos compatriotes en nombre en région parisienne, derrière le Royaume-Uni et l'Allemagne.
I. Acquisition du bien immobilier en direct
La détention du bien en direct présente l'avantage de la simplicité, de la liberté d'affectation du bien sans contraintes juridiques et fiscales. Elle offre également une marge de manœuvre pour agir directement sur le bien à l'avenir et notamment par la vente à une société en cas de besoin de trésorerie.
1. Fiscalité en France
Lors de l'acquisition, les droits de mutation et les frais de notaire peuvent atteindre environ 7% pour un achat dans l'ancien et 2% en cas d'achat dans le neuf avec une TVA de 20%. En matière d'impôt sur le revenu et contrairement à la pratique helvétique, la valeur locative liée à la jouissance du bien est exonérée en France. Cependant, la location saisonnière meublée est soumise à l'impôt sur le revenu en France (entre 20% et 45%) auquel il convient de rajouter, en fonction du statut du loueur, les prélèvements sociaux de 7,5% pour les assurés au régime de la prévoyance Suisse. L'assiette imposable dépendra du régime comptable de l'activité de location meublée (réel ou Micro-BIC) et du statut du loueur LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (Loueur en meublé professionnel). L'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) français est dû dès lors que l'actif immobilier net (après déduction de la dette immobilière) dépasse le seuil de 1,3 M € et le taux varie entre 0.5% et 1.5%. Les droits de donation et succession au profit des enfants peuvent théoriquement atteindre en France 45%. Il s'agit de la principale préoccupation des acquéreurs de l'immobilier en France. « En réalité, nos experts en planification patrimoniale transfrontalière, prouvent, chiffres à l'appui, que ce taux est un mythe dans le cadre des acquisitions de résidences secondaires en France » précise Didier Delanzy, l'Exécutive Director du Private Banking International de la Banque (CIC) Suisse.
Exemple:
M. et Mme XY sont mariés sous le régime de la communauté de biens. Ils ont procédé à l'acquisition d'un bien immobilier en France d'une valeur de 3M€. Ils sont âgés de 55 ans et 56 ans. Ils ont deux enfants. Ils ont procédé à la donation du bien au profit de leurs enfants avec une réserve d'usufruit. Les droits de donation, frais de notaires non inclus, ont été estimés à 212'776 Euros, soit une pression fiscale en France de 7% (l'équivalent des taux applicables dans le canton de Vaud)!
2. Fiscalité en Suisse
Le bien immobilier situé en France est hors champs de la fiscalité Suisse. La valeur locative et les loyers seront pris en compte uniquement pour la détermination du taux de l'impôt sur le revenu (ICC et IFD) et la valeur du bien sera prise en compte pour le calcul du taux de l'impôt sur la fortune (ISF). La dette bancaire et les intérêts y afférents, bien qu'ils soient affectés à l'acquisition du bien en France, peuvent venir en déduction partielle des revenus et de la fortune Suisse.
II. Acquisition via une Société Civile Immobilière (SCI)
1. Les motivations et contraintes de l'acquisition par l'interposition d'une SCI: - a) Les motivations: La SCI, soumise au régime fiscal de l'impôt sur le revenu (semi-transparente), semble être la plus adaptée pour détenir une résidence de jouissance. Ses exigences fiscales et comptables sont allégées contrairement à une SCI à l'impôt sur les sociétés. Cette société présente l'avantage de dissocier la propriété patrimoniale des parts, en tant qu'associé, du pouvoir de décision, en tant que gérant, par le biais des statuts et ainsi protéger la famille contre les inconvénients d'une éventuelle propriété commune (indivision). Par ailleurs, il s'agit d'un outil de transmission de l'endettement aux enfants (dans l'espoir d'un auto- enrichissement de la SCI) et ainsi minorer l'assiette des droits de donation et de succession. - b) Les contraintes: La SCI à l'impôt sur le revenu est exclusivement adaptée à une jouissance du bien et exclu toute location saisonnière, considérée comme une activité commerciale incompatible avec le régime fiscal de l'impôt sur le revenu. Par ailleurs, l'efficacité de la donation des parts de la SCI doit être temporisée en l'absence de revenus locatifs. En effet, les donataires pourraient, dans certains cas, hériter d'un compte courant d'associés soumis aux droits de succession en France. - c) Fiscalité de la SCI: En France, les conséquences fiscales d'une détention via une SCI d'une résidence de jouissance sont quasiment similaires aux conséquences de la détention en direct. D'un point de vue Suisse, la détention via une SCI pourrait engendrer des conséquences fiscales cantonales et plus particulièrement dans le Canton de Vaud.
III. L'endettement, un enjeu fiscal?
L'endettement pour l'acquisition d'une résidence secondaire en France est d'abord une question économique qui doit être guidée par la comparaison coût/bénéfice. Certes, la dimension fiscale peut impacter le coût d'acquisition mais celle-ci ne doit pas aveugler l'acquéreur de l'importance de s'entourer par des experts transfrontaliers capables d'avoir une approche globale franco-suisse.
La Banque CIC est représentée par dix succursales dans toute la Suisse. Notre management Suisse et nos collaborateurs locaux assurent un solide ancrage dans le paysage bancaire du pays. Une flexibilité sans égale pour la réalisation de vos projets immobiliers. Nous nous réjouissons de vous accueillir dans l'une de nos succursales, et de vous fournir un accompagnement sur-mesure tout au long de votre projet immobilier.
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